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Vale a pena financiar um imóvel corrigido pelo IPCA?

Em agosto de 2019, a Caixa Econômica Federal lançou a linha de crédito imobiliário com correção pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que é o principal indicador inflacionário do Brasil. Entretanto, de acordo com os especialistas, só vale a pena financiar um imóvel por meio deste regime se as condições para compra forem específicas.

Visto que, em financiamentos logos — que são os mais comuns —, a tendência é que o empréstimo seja mais arriscado e fique mais caro, mesmo a Caixa tendo diminuído a prestação de juros pré fixados nesta modalidade — a taxa mínima é de 2,95% ao ano, frente a correção de 8,5% do crédito pela TR.

Isso porque, embora o menor colabore para que a parcela no crédito com IPCA seja, a princípio, menor do que no financiamento com TR, ainda de acordo com os especialistas, o problema está relacionado à incerteza sobre o índice de períodos mais longos, já que o prazo de financiamento pode ultrapassar os 30 anos.

Portanto, pode-se dizer que só vale a pena financiar um imóvel corrigido pelo IPCA se o comprador tiver o objetivo de quitar a dívida em um período mais curto, de até 10 anos.

Financiamentos são longos

É preciso atentar-se à duração dos financiamentos, pois eles são longos e, caso surja um cenário de pressão econômica que faça a inflação aumentar no decorrer do andamento da operação, o empréstimo ficará mais caro.

Parcela inicial mais barata

Inicialmente, a parcela do crédito com IPCA é mais barata, entretanto, este índice varia muito mais do que a TR. Para chegar a essa conclusão, basta observar a oscilação dos índices ao longo dos últimos 15 anos.

Em uma simulação realizada pela Caixa Econômica, a aquisição de um imóvel de R$ 300 mil, com empréstimo de 80% do valor (R$ 240 mil) pago em 30 anos, teria as seguintes parcelas iniciais, a depender da taxa de juros:

  • TR mais 9,75% ao ano (maior taxa praticada pelo banco): R$ 3.168;
  • IPCA mais 2,95% ao ano (para funcionários públicos que recebam salário pela Caixa): R$ 1.566;
  • IPCA mais 4.95% ao ano (taxa para quem não possui conta na Caixa): R$ 2.050.

Com isso, a parcela inicial na menor taxa com IPCA sai pela metade do preço da parcela pelo maior juro com TR. Entretanto, essa grande diferença tende a diminuir consideravelmente devido à oscilação da inflação.

IPCA vale a pena se o financiamento for quitado em 10 anos

De acordo os especialistas, o único cenário em que vale a pena assumir um financiamento corrigido pelo IPCA é se a dívida for quitada no prazo de até 10 anos. Isso porque o juro é mais baixo e a exposição ao risco do IPCA não é grave já que o tempo é relativamente curto.

Além disso, normalmente, grande parte das pessoas quitam seus financiamentos imobiliários entre 8 e 12 anos após a contratação do serviço, pois tendem a adiantar as prestações devido ao custo elevado do empréstimo.

Custo total do empréstimo é maior em contratos longos

O especialista Marcelo Prata, da Resale, realizou uma simulação para aquisição de um imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 400 mil) durante 15 anos.

Ele considerou as duas melhores condições de crédito ofertadas pela Caixa Econômica: com IPCA mais 2,95% ao ano e com juros de TR mais 8,5% ao ano. Para efetuar o cálculo, Marcelo usou uma situação realista: os índices do IPCA e da TR no decorrer dos últimos 15 anos.

Caso tivesse escolhido o IPCA em vez da TR, o comprador pagaria em torno de R$ 30 mil a mais ao término do financiamento. Confira os resultados na íntegra:

  • Valor total do empréstimo com juros de IPCA mais 2,95% ao ano: R$ 767.237,91;
  • Valor total do crédito com juros de TR mais 8,5% ao ano: R$ 737.022,02;
  • Diferença: R$ 30.215,89.

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